Immobilienpreise Heidekreis 2026
Aktuelle Quadratmeterpreise, Bodenrichtwerte und Markttrends für Soltau, Schneverdingen, Munster, Walsrode und den gesamten Landkreis — auf Basis amtlicher Daten.
Stand: September 2026 · Datenbasis: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses Sulingen-Verden (Auswertungsjahr 2025)
249.000 €
Mittlerer Kaufpreis freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus im Heidekreis (2025)
119 €/m²
Mittlerer Preis für erschlossenes Wohnbauland (2025)
1.530 €/m²
Mittlerer Wohnflächenpreis gebrauchte Eigentumswohnung
+24 %
Steigerung des Geldumsatzes am Immobilienmarkt gegenüber 2024
Einleitung
Wer im Heidekreis ein Haus verkaufen oder kaufen will, findet online schnell Quadratmeterpreise — nur stammen die meisten davon aus Angebotsdaten von Immobilienportalen. Was ein Verkäufer fordert, ist aber nicht das, was am Ende gezahlt wird.
Diese Übersicht arbeitet deshalb mit den amtlichen Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, der sämtliche notariell beurkundeten Kaufverträge im Landkreis auswertet. Das sind tatsächlich erzielte Preise, keine Wunschvorstellungen. Die aktuellste vollständige Auswertung stammt aus dem Berichtsjahr 2025 und wurde im März 2026 veröffentlicht.
Ein Überblick über den Gesamtmarkt: Im Jahr 2025 wurden im Landkreis Heidekreis 1.678 Kaufverträge mit einem Gesamtumsatz von 371 Millionen Euro abgeschlossen. Gegenüber dem Vorjahr sind das 17 Prozent mehr Verträge und 24 Prozent mehr Umsatz — der Markt hat nach den ruhigen Jahren 2023 und 2024 deutlich angezogen.
Was kostet ein Haus im Heidekreis?
Ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus kostete im Heidekreis 2025 im Mittel 249.000 Euro. Im Vorjahr lag der Wert noch bei 230.000 Euro. Zum Vergleich: Landesweit in Niedersachsen liegt der mittlere Kaufpreis bei 270.000 Euro — der Heidekreis ist also weiterhin günstiger als der Durchschnitt und rangiert im unteren Mittelfeld der 47 niedersächsischen Landkreise und kreisfreien Städte.
Dieser Mittelwert umfasst allerdings alles vom Altbau bis zum Neubau. Um die Gemeinden fair vergleichen zu können, rechnet der Gutachterausschuss die Preise auf ein normiertes Standardhaus um: Baujahr 1995, 145 m² Wohnfläche, 800 m² Grundstück. So werden Unterschiede sichtbar, die tatsächlich auf die Lage zurückgehen und nicht auf zufällig unterschiedliche Objektstrukturen.
Tabelle 1: Preis eines normierten Einfamilienhauses nach Gemeinde (2025)
| Gemeinde / Stadt | Preis normiertes Haus | rechnerisch je m² Wohnfläche* |
|---|---|---|
Soltau |
390.000 € |
ca. 2.690 €/m² |
Schneverdingen |
360.000 € |
ca. 2.480 €/m² |
Samtgemeinde Schwarmstedt |
335.000 € |
ca. 2.310 €/m² |
Wietzendorf |
330.000 € |
ca. 2.280 €/m² |
Munster |
325.000 € |
ca. 2.240 €/m² |
Bad Fallingbostel |
300.000–320.000 € |
ca. 2.070–2.210 €/m² |
Walsrode |
300.000–320.000 € |
ca. 2.070–2.210 €/m² |
Bispingen |
300.000–320.000 € |
ca. 2.070–2.210 €/m² |
Neuenkirchen |
300.000–320.000 € |
ca. 2.070–2.210 €/m² |
Samtgemeinde Ahlden |
300.000–320.000 € |
ca. 2.070–2.210 €/m² |
Samtgemeinde Rethem |
280.000 € |
ca. 1.930 €/m² |
Osterheide |
260.000 € |
ca. 1.790 €/m² |
*Rechnerischer Wert: Gesamtpreis geteilt durch 145 m² Wohnfläche des normierten Hauses. Der Grundstücksanteil ist darin enthalten — ein reiner Gebäudepreis pro Quadratmeter lässt sich daraus nicht ableiten.
Die Spanne zwischen Soltau und Osterheide beträgt 130.000 Euro — bei baugleicher Immobilie. Das ist der reine Lagewert. Soltau und Schneverdingen führen das Feld an, was sich mit der Verkehrsanbindung an die A7 und der Nähe zum Hamburger Umland erklären lässt. Der südliche Kreis um Rethem und Ahlden liegt spürbar darunter.
Wichtig für Verkäufer: Diese Zahlen sind Mittelwerte für ein durchschnittliches Haus in durchschnittlicher Lage. Ein saniertes Objekt in bevorzugter Wohnlage kann deutlich darüber liegen, ein unsaniertes Haus mit Sanierungsstau ebenso deutlich darunter.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte im Heidekreis?
Die durchschnittlichen Bodenrichtwerte im Heidekreis reichen von 47 Euro pro Quadratmeter in der Samtgemeinde Rethem bis 130 Euro in Soltau. Innerhalb der Gemeinden ist die Spanne noch größer: In Soltau reicht sie von 33 Euro in Hötzingen-Stübeckshorn bis 210 Euro in zentralen Wohnlagen.
Tabelle 2: Bodenrichtwerte Wohnbauland nach Gemeinde (Stand 01.01.2026)
| Gemeinde / Stadt | Durchschnitt | Spanne | Spitzenwert |
|---|---|---|---|
Soltau |
130 €/m² |
33 € (Hötzingen-Stübeckshorn) – 210 € |
330 €/m² (Geschäftslage Marktstraße) |
Schneverdingen |
110 €/m² |
37 € (Großenwede) – 200 € |
– |
Samtgemeinde Schwarmstedt |
110 €/m² |
28 € (Norddrebber) – 155 € (Bothmer) |
– |
Wietzendorf |
78 €/m² |
55 € – 85 € |
– |
Munster |
74 €/m² |
50 € – 130 € |
– |
Bad Fallingbostel |
83 €/m² |
25 € (Mengebostel) – 110 € (Vogteistraße) |
– |
Walsrode |
62 €/m² |
26 € (Ebbingen) – 150 € |
305 €/m² (Zentrum Moorstraße) |
Bispingen |
75 €/m² |
20 € – 145 € |
– |
Neuenkirchen |
51 €/m² |
25 € – 90 € |
– |
Samtgemeinde Ahlden |
51 €/m² |
16 € – 75 € |
– |
Samtgemeinde Rethem |
47 €/m² |
18 € – 68 € |
– |
Ein häufiges Missverständnis: Der Bodenrichtwert ist nicht der Preis, den Sie für Ihr Grundstück bekommen. Er ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein unbebautes Grundstück in einer bestimmten Zone — abgeleitet aus tatsächlichen Verkäufen, aber ohne Berücksichtigung von Zuschnitt, Erschließungsgrad oder Bebauung.
Tatsächlich gezahlt wurde 2025 im Heidekreis für erschlossenes Wohnbauland im Mittel 119 Euro pro Quadratmeter bei einer mittleren Grundstücksgröße von 875 Quadratmetern. Im Jahr davor waren es noch 95 Euro — ein Sprung von rund 25 Prozent. Die Nachfrage nach Bauplätzen hat also deutlich angezogen: 220 Kaufverträge für individuellen Wohnungsbau bedeuten ein Plus von 44 Prozent gegenüber 2024.
Die meisten Bauplätze wechselten dabei in Schneverdingen den Besitzer (50 Verkäufe), gefolgt von Bispingen (25), der Samtgemeinde Ahlden (21), Soltau (20) und Walsrode (19).
Wie stark beeinflusst das Baujahr den Preis?
Zwischen einem Altbau bis Baujahr 1949 und einem Haus der Baujahrsklasse 2011–2022 liegen im Heidekreis rund 220.000 Euro. Das Baujahr ist damit — neben der Lage — der stärkste einzelne Preisfaktor.
Tabelle 3: Mittlere Kaufpreise freistehender Häuser nach Baujahr (Heidekreis 2025)
| Baujahrsklasse | Mittlerer Kaufpreis | Tendenz ggü. 2024 |
|---|---|---|
bis 1949 (Altbau) |
218.000 € |
– |
1950–1977 |
Werte zwischen Altbau und Neubau |
steigend |
1978–2010 |
Werte zwischen Altbau und Neubau |
steigend |
2011–2022 |
438.000 € |
rückläufig (Vorjahr: 460.000 €) |
Bemerkenswert ist die gegenläufige Bewegung: Während die Preise für ältere Bestandsimmobilien 2025 wieder angezogen haben, sind die Preise für junge Neubauten gegenüber dem Vorjahr um rund 22.000 Euro gefallen. Das passt zum bundesweiten Bild — nach der Zinswende sind Käufer preissensibler geworden und weichen häufiger auf sanierungsfähigen Bestand aus, statt den Aufpreis für Neubau zu zahlen.
Für Eigentümer älterer Häuser ist das eine gute Nachricht: Der Abstand zum Neubau ist kleiner geworden.
Was kosten Reihenhäuser und Eigentumswohnungen?
Reihenhäuser und Doppelhaushälften lagen 2025 im Heidekreis bei im Mittel 195.000 Euro, gebrauchte Eigentumswohnungen bei 1.530 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Tabelle 4: Weitere Objektarten im Heidekreis (2025)
| Objektart | Mittelwert 2025 | Mittelwert 2024 | Kauffälle 2025 |
|---|---|---|---|
Freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus |
249.000 € |
230.000 € |
604 |
Reihenhaus / Doppelhaushälfte |
195.000 € |
184.000 € |
127 |
Gebrauchte Eigentumswohnung |
1.530 €/m² |
1.400 €/m² |
304 |
Alle drei Segmente haben zugelegt. Bei Eigentumswohnungen fällt der Anstieg mit rund 9 Prozent am deutlichsten aus — ein Hinweis darauf, dass kleinere Einheiten für Kapitalanleger und Singles wieder attraktiver werden, nachdem die Finanzierungskosten sich stabilisiert haben.
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt im Heidekreis?
Der Markt hat 2025 nach zwei schwachen Jahren spürbar wieder Fahrt aufgenommen — bei Transaktionszahlen deutlicher als bei den Preisen.
Die Zahlen im Überblick: 1.678 Kaufverträge (+17 %) bei 371 Millionen Euro Umsatz (+24 %). Allein auf bebaute Grundstücke entfielen 917 Kaufverträge mit 273 Millionen Euro — 9 Prozent mehr Verträge und 19 Prozent mehr Umsatz als im Vorjahr.
Der Gutachterausschuss ordnet die Langzeitentwicklung so ein: Nach der Niedrigzinsphase, die über Jahre für kontinuierliche Preissteigerungen sorgte, haben steigende Baukosten und veränderte Finanzierungsbedingungen den Preisindex zunächst ausgebremst. Die aktuellen Werte deuten auf eine Phase der Neuorientierung hin, in der sich Angebot und Nachfrage neu einpendeln.
Was das praktisch bedeutet:
- Für Verkäufer: Mehr Käufer sind wieder aktiv, die Verkaufsdauer verkürzt sich tendenziell. Gleichzeitig prüfen Käufer genauer — Sanierungsstand und Energieeffizienz werden aktiv in die Preisverhandlung eingebracht.
- Für Käufer: Das Preisniveau im Heidekreis liegt weiterhin rund 8 Prozent unter dem niedersächsischen Durchschnitt. Wer flexibel bei der Lage ist, findet im Süd- und Westkreis deutlich günstigere Einstiegspreise.
Ein Blick auf die Randbereiche: Bei landwirtschaftlichen Flächen ging es gegen den Trend abwärts. Ackerland kostete 2025 im Heidekreis im Mittel 3,16 Euro pro Quadratmeter — rund 6 Prozent weniger als im Vorjahr und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 4,80 Euro. Grünland sank von 2,00 auf 1,80 Euro pro Quadratmeter.
Woher stammen diese Zahlen?
Alle Werte auf dieser Seite stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Sulingen-Verden, der für den Heidekreis zuständig ist (gemeinsam mit den Landkreisen Diepholz, Nienburg/Weser und Verden). Ausgewertet wurde das Berichtsjahr 2025; die Veröffentlichung erfolgte im März 2026.
Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium nach §§ 192–199 Baugesetzbuch. Er wertet sämtliche notariell beurkundeten Kaufverträge aus — also tatsächlich gezahlte Preise, keine Angebotspreise von Immobilienportalen. Das ist der entscheidende Unterschied zu den meisten Preisübersichten im Netz.
Die vollständigen Berichte stellt das Land Niedersachsen kostenfrei unter immobilienmarkt.niedersachsen.de bereit.
Aktualisierung: Wir aktualisieren diese Seite jährlich, sobald der neue Grundstücksmarktbericht erscheint — in der Regel Anfang März.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen im Heidekreis
Ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus kostete 2025 im Heidekreis im Mittel 249.000 Euro. Umgerechnet auf ein normiertes Haus (Baujahr 1995, 145 m² Wohnfläche, 800 m² Grundstück) reicht die Spanne von 260.000 Euro in Osterheide bis 390.000 Euro in Soltau.
In Soltau. Dort liegt sowohl der durchschnittliche Bodenrichtwert (130 €/m²) als auch der Preis für ein normiertes Einfamilienhaus (390.000 €) am höchsten im Landkreis. Es folgt Schneverdingen mit 110 €/m² Bodenrichtwert und 360.000 Euro.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter durchschnittlicher Lagewert für unbebaute Grundstücke innerhalb einer Zone. Der tatsächliche Grundstückspreis kann davon abweichen, weil Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit und Verhandlungsposition einfließen. 2025 lag der tatsächlich gezahlte Mittelwert für erschlossenes Wohnbauland im Heidekreis bei 119 €/m².
Gemischt. Bestandsimmobilien sind gestiegen — freistehende Häuser von 230.000 auf 249.000 Euro, Reihenhäuser von 184.000 auf 195.000 Euro, Eigentumswohnungen von 1.400 auf 1.530 €/m². Bei jungen Neubauten (Baujahr 2011–2022) fielen die Preise dagegen von 460.000 auf 438.000 Euro.
Jährlich zum Stichtag 1. Januar. Der zuständige Gutachterausschuss Sulingen-Verden veröffentlicht die neuen Werte üblicherweise Anfang März des Folgejahres kostenfrei über das Immobilienmarktportal Niedersachsen.
Nein. Marktdurchschnitte zeigen das Preisniveau einer Region, sagen aber nichts über ein konkretes Objekt. Zustand, Sanierungsstand, Energieeffizienz, Grundstückszuschnitt und Mikrolage können den Wert erheblich nach oben oder unten verschieben. Für einen belastbaren Preis braucht es eine objektbezogene Bewertung.
Passend Dazu
Die dargestellten Werte sind Marktdurchschnitte und dienen der Orientierung. Sie stellen keine Wertermittlung im Sinne der ImmoWertV dar und ersetzen keine individuelle Bewertung oder Rechtsberatung.
