Heizungsgesetz 2026: Diese Pflichten gelten beim Hausverkauf wirklich
Kaum ein Thema sorgt bei Verkäufern älterer Häuser für so viel Verunsicherung wie das „Heizungsgesetz”. Viele fragen sich: Muss die alte Ölheizung vor dem Verkauf raus? Erbt der Käufer eine Sanierungspflicht? Die gute Nachricht vorweg: Seit einer wichtigen Gesetzesänderung im Sommer 2026 ist die Rechtslage für Verkäufer deutlich entspannter, als es viele ältere Online-Ratgeber noch darstellen.
Muss die Heizung beim Hausverkauf ausgetauscht werden?
Nein. Eine Pflicht, eine funktionierende Heizung allein wegen ihres Alters auszutauschen, gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. Die frühere „30-Jahre-Regel” für Heizkessel sowie das Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045 wurden ersatzlos gestrichen.
Weder Verkäufer noch Käufer müssen einen intakten Kessel deshalb ersetzen. Wirtschaftliche Gründe – hoher Verbrauch, steigender CO₂-Preis, Ausfallrisiko – können natürlich trotzdem für einen Austausch sprechen, aber das ist eine freiwillige Entscheidung, keine gesetzliche Vorgabe mehr.
Was hat sich am 29. Juli 2026 geändert?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde in „Gebäudemodernisierungsgesetz” (GModG) umbenannt, und die Paragrafen zur Heizungs-Austauschpflicht wurden komplett gestrichen. Mit dem Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 (verkündet im Bundesgesetzblatt, BGBl. 2026 I Nr. 226) sind die §§ 71 bis 73 des bisherigen GEG ersatzlos entfallen.
Konkret bedeutet das: die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht beim Heizungseinbau, die 30-Jahre-Austauschpflicht für Kessel und das 2045er-Betriebsverbot existieren in dieser Form nicht mehr. Wer aktuell noch mit diesen Regeln argumentiert – sei es ein Kaufinteressent oder ein veralteter Ratgeberartikel –, bezieht sich auf eine aufgehobene Rechtslage.
Welche Pflichten gehen beim Eigentümerwechsel wirklich auf den Käufer über?
Zwei ganz konkrete Dämmpflichten bleiben bestehen – die Heizung selbst betrifft das nicht. Es handelt sich um die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und die Dämmung frei zugänglicher, bisher ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen wie Keller oder Dachboden (§ 69 Abs. 2 GModG).
Bei der Geschossdecke gilt ein maximaler U-Wert von 0,24 W/(m²·K), sofern der bauliche Mindestwärmeschutz nicht ohnehin schon erfüllt ist. Alternativ reicht auch eine entsprechende Dämmung des darüberliegenden Dachs. Beide Pflichten sind bußgeldbewehrt – bis zu 50.000 Euro, kontrolliert unter anderem durch den zuständigen Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau.
Gilt die Zwei-Jahres-Frist für jeden Käufer?
Nein – nur wenn drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind. Erstens: Das Gebäude hat höchstens zwei Wohnungen. Zweitens: Der bisherige Eigentümer hat am 1. Februar 2002 selbst eine der Wohnungen bewohnt. Drittens: Der aktuelle Kauf ist der erste Eigentumsübergang nach diesem Stichtag.
Das ist der Punkt, an dem viele Verkäufer und auch mancher Ratgeber falschliegen. Die Frist läuft nicht bei jedem Verkauf neu an, sondern nur beim allerersten Eigentumswechsel nach dem 1. Februar 2002. Hat der jetzige Verkäufer das Haus selbst schon 2010 oder 2015 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen – ein bestehender, nicht erfüllter Nachrüstpflicht-Verstoß geht dann direkt mit dem Eigentum auf den neuen Käufer über, ohne erneutes Zeitfenster. Startpunkt der Frist ist außerdem die Eintragung im Grundbuch, nicht der Notartermin.
Was müssen Verkäufer im Exposé angeben?
Liegt ein Energieausweis vor, gehören die wesentlichen Energieträger der Heizung verpflichtend in jede Immobilienanzeige (§ 87 GModG) – zusammen mit Ausweisart, Energiekennwert, Energieeffizienzklasse und Baujahr. Verantwortlich dafür ist, wer die Anzeige veröffentlicht: Verkäufer oder Makler.
Der Energieausweis selbst muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Ab dem 1. Januar 2027 ändert sich zusätzlich die Darstellung: Statt des Endenergiewerts wird dann der Jahres-Primärenergiebedarf angegeben, ergänzt um das Ausstellungsdatum des Ausweises. Die Energieeffizienzklassen für Wohngebäude (A+ bis H) bleiben davon unberührt.
Was sollten Verkäufer jetzt konkret tun?
Drei Schritte schaffen Klarheit und verhindern spätere Diskussionen mit Kaufinteressenten:
- Dämmzustand prüfen und dokumentieren. Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Sind die Rohrleitungen im Keller isoliert? Fotos und – falls vorhanden – eine Unternehmererklärung schaffen Belastbarkeit.
- Bekannten Sanierungsbedarf offen kommunizieren. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht vor Ansprüchen, wenn ein bekannter Mangel arglistig verschwiegen wurde.
- Einbaudatum der Heizung belegen. Rechnung oder Typenschild zeigen, ob die Anlage noch unter alte oder neue Regelungen fällt – relevant für Käufer, die perspektivisch selbst modernisieren wollen.
Wenn Sie unsicher sind, wie sich der aktuelle energetische Zustand auf den erzielbaren Preis auswirkt, ist eine kostenlose Immobilienbewertung ein guter erster Schritt. Und sobald der Verkauf konkret ansteht, begleiten wir Sie durch den gesamten Verkaufsprozess – inklusive einer realistischen Einordnung, welche Punkte tatsächlich verkaufsrelevant sind und welche nicht.
Weiterführende Informationen zum genauen Gesetzestext bietet die offizielle Fassung auf gesetze-im-internet.de.
Häufige Fragen zum Heizungsgesetz beim Hausverkauf
Nein. Diese Pflicht wurde zum 29. Juli 2026 ersatzlos gestrichen. Weder Sie noch der Käufer müssen eine funktionierende Heizung allein wegen ihres Alters ersetzen.
Ist die Nachrüstpflicht (§ 35 GModG) noch offen und trifft die Zwei-Jahres-Regel zu, muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintragung nachrüsten. Bei Nichterfüllung drohen Bußgelder bis 50.000 Euro.
Die Kosten lassen sich vertraglich regeln, etwa über einen Preisnachlass. Die behördliche Verantwortung liegt aber immer beim jeweils aktuellen Eigentümer und kann nicht per Vertragsklausel verschoben werden.
Nein. Die Frist gilt nur, wenn der Kauf der erste Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 ist, das Gebäude höchstens zwei Wohnungen hat und der bisherige Eigentümer am Stichtag selbst dort wohnte.
Ja, sofern ein Energieausweis vorliegt. Die wesentlichen Energieträger für die Heizung gehören laut § 87 GModG verpflichtend in jede Immobilienanzeige
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihre individuelle Situation empfehlen wir die Rücksprache mit einem Fachanwalt oder Energieberater.
